Versicherungen beim Hauskauf: Die Checkliste

Beim Hauskauf denken die meisten an Kaufpreis, Zinsbindung und Grunderwerbsteuer. Die Versicherungen kommen zum Schluss — und genau das ist der Fehler. Denn zwischen Notartermin und Einzug gibt es zwei Fristen, die man nur einmal verpassen kann, und eine Police, die Sie ohne Ihr Zutun erben. Diese Checkliste geht den Weg in der Reihenfolge durch, in der er tatsächlich passiert.

Auf einen Blick: Die Wohngebäudeversicherung des Verkäufers geht kraft Gesetzes auf Sie über (§ 95 VVG) — bei Immobilien mit der Eintragung im Grundbuch, nicht mit dem Notarvertrag. Sie haben danach einen Monat Zeit für ein Sonderkündigungsrecht (§ 96 VVG), und die Veräußerung muss dem Versicherer unverzüglich angezeigt werden (§ 97 VVG). Bei finanzierten Immobilien verlangt die Bank regelmäßig einen Nachweis der Gebäudeversicherung. Die dingliche Sicherheit kann sich auch auf die Versicherungsforderung erstrecken (§§ 1127, 1128 in Verbindung mit § 1192 BGB). Wer private Bauarbeiten mit Helferinnen und Helfern ausführt, muss das Bauvorhaben grundsätzlich binnen einer Woche nach Beginn bei der zuständigen Unfallversicherung melden und Angaben zu den versicherten Helfern machen.

Phase 1: Vor dem Notartermin — die Finanzierung absichern

Die größte Gefahr beim Hauskauf ist nicht das Haus, sondern der Ausfall desjenigen, der den Kredit bedient. Zwei Policen gehören deshalb vor die Unterschrift:

• Risikolebensversicherung: Stirbt eine kreditnehmende Person, soll die Familie im Haus bleiben können. Faustregel für die Summe: die Restschuld, idealerweise fallend oder mit ausreichendem Puffer. Bei Paaren sind zwei über Kreuz abgeschlossene Einzelverträge in der Regel besser als eine verbundene Police — Details in Risikolebensversicherung: Sinnvoll für Familien?.
• Berufsunfähigkeitsschutz: Der weit häufigere Fall ist nicht der Tod, sondern der Verlust der Arbeitskraft. Wer hier ungeschützt in eine 30-jährige Finanzierung geht, riskiert genau das Haus, das er absichern will.

Vorsicht bei der Restschuldversicherung, die viele Banken zum Darlehen anbieten. Die BaFin formuliert das deutlich: „Eine solche Versicherung kann Ihre Finanzierung erheblich verteuern.“ Wichtig zu wissen: Die gesetzliche Wochenfrist zwischen Kreditabschluss und Versicherungsabschluss nach § 7a Abs. 5 VVG gilt nur für allgemeine Verbraucherdarlehen — bei Immobiliardarlehen greift sie nicht. Sie können also direkt am Tisch unterschreiben, sollten es aber nicht tun, ohne vorher eine normale Risikolebensversicherung als Alternative gerechnet zu haben. Widerrufen können Sie eine Restschuldversicherung binnen 14 Tagen, bei Todesfallabsicherung binnen 30 Tagen.

Phase 2: Nach dem Notarvertrag — der wichtigste Rechtsirrtum

Viele Käufer glauben, sie müssten sofort nach dem Notartermin eine eigene Gebäudeversicherung abschließen. Das stimmt so nicht — und wer es trotzdem tut, hat unter Umständen zwei Verträge und zahlt doppelt.

Was das Gesetz sagt: Wird eine versicherte Sache veräußert, tritt der Erwerber „in die während der Dauer seines Eigentums aus dem Versicherungsverhältnis sich ergebenden Rechte und Pflichten ein“ (§ 95 Abs. 1 VVG). Die bestehende Wohngebäudeversicherung geht also automatisch auf Sie über. Bei Grundstücken ist der maßgebliche Zeitpunkt der Eigentumsübergang, also die Eintragung im Grundbuch — nicht die notarielle Beurkundung und auch nicht der vertraglich vereinbarte Nutzen-Lasten-Wechsel.

Daraus folgt die wichtigste Praxisregel dieses Artikels: In der Zeit zwischen Kaufvertrag und Grundbucheintragung bleibt der Verkäufer Versicherungsnehmer. Vereinbaren Sie im Kaufvertrag ausdrücklich, dass er die Police bis zur Umschreibung aufrechterhält — und lassen Sie sich vor der Übergabe die aktuelle Police samt letzter Beitragsrechnung aushändigen.

Die drei Fristen, die jetzt zählen

1. Anzeige an den Versicherer (§ 97 VVG): Die Veräußerung ist dem Versicherer unverzüglich anzuzeigen — von Verkäufer oder Käufer. Unterbleibt die Anzeige, kann der Versicherer unter den Voraussetzungen des § 97 VVG leistungsfrei sein, wenn der Versicherungsfall später als einen Monat nach dem Zeitpunkt eintritt, zu dem die Anzeige hätte zugehen müssen, und er den Vertrag mit dem Erwerber nicht geschlossen hätte. Die Leistungspflicht bleibt unter anderem bestehen, wenn der Versicherer vom Eigentumswechsel bereits rechtzeitig wusste oder seine Kündigungsfrist abgelaufen ist, ohne dass er gekündigt hat.
2. Ihr Sonderkündigungsrecht (§ 96 Abs. 2 VVG): Als Erwerber können Sie das Versicherungsverhältnis „mit sofortiger Wirkung oder für den Schluss der laufenden Versicherungsperiode“ kündigen. Zeit dafür: ein Monat ab dem Erwerb — beziehungsweise ab dem Zeitpunkt, zu dem Sie vom Bestehen der Versicherung erfahren haben. Danach ist das Recht erloschen.
3. Kündigungsrecht des Versicherers (§ 96 Abs. 1 VVG): Auch der Versicherer darf Ihnen mit einer Frist von einem Monat kündigen. Sein Recht erlischt, wenn er es nicht innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Eigentumswechsel ausübt.

Gut zu wissen: Kündigen Sie, bleibt die Prämienpflicht beim Verkäufer; als Erwerber haften Sie dann nicht für den Beitrag (§ 96 Abs. 3 VVG). Kündigen Sie nicht, haften Verkäufer und Käufer für die Prämie der laufenden Versicherungsperiode als Gesamtschuldner (§ 95 Abs. 2 VVG). Ein Grund mehr, das Thema im Kaufvertrag sauber zu regeln.

Phase 3: Die Gebäudepolice prüfen — behalten oder wechseln?

Ob Sie die geerbte Police behalten, entscheiden vier Fragen:

• Ist die Versicherungssumme richtig ermittelt? Üblich ist der gleitende Neuwert mit Versicherungssumme 1914. Der Beitrag folgt dem jährlich neu festgelegten Anpassungsfaktor, der 2026 um gut vier Prozent auf 27,63 gestiegen ist — warum das so ist und was ein Haus im Schnitt kostet, steht in Wohngebäudeversicherung: Kosten und warum sie 2026 steigen.
• Ist Elementarschutz enthalten? Meistens nicht. Nach GDV-Zahlen vom Juni 2026 haben rund 41 Prozent der Wohngebäude in Deutschland keinen Elementarschutz. Sturm, Hagel, Feuer und Leitungswasser stecken in der normalen Police — Überschwemmung, Starkregen und Rückstau nicht.
• Passt der Deckungsumfang zum Objekt? Denken Sie an Photovoltaik, Wärmepumpe, Wallbox, Nebengebäude, Carport und Grobe-Fahrlässigkeit-Verzicht.
• Gibt es Vorschäden oder Sanierungsauflagen? Fragen Sie den Verkäufer nach der Schadenhistorie. Sie kann Beitrag und Annahmeentscheidung beeinflussen.

Zur Größenordnung des Risikos: Naturgefahren verursachten 2025 in der Sachversicherung rund 1,4 Milliarden Euro Schaden — rund eine Milliarde davon durch Sturm und Hagel, rund 400 Millionen durch Elementargefahren. Der Durchschnittsschaden lag bei Elementarereignissen mit 4.700 Euro mehr als doppelt so hoch wie bei Sturm und Hagel (2.100 Euro). Eine gesetzliche Pflicht zum Elementarschutz gibt es weiterhin nicht: Das Vorhaben steht im Koalitionsvertrag und sollte im zweiten Halbjahr 2026 angegangen werden, ein Gesetzentwurf lag im Sommer 2026 aber nicht vor. Was der Baustein leistet, erklärt Elementarversicherung: Was sie zahlt und kommt die Pflicht?.

Warum die Bank mitredet: Bei einer finanzierten Immobilie kann sich die Grundschuld über §§ 1127 und 1192 BGB auch auf die Forderung gegen den Gebäudeversicherer erstrecken. § 1128 BGB schützt den Grundpfandgläubiger zusätzlich bei der Auszahlung nach einem Gebäudeschaden: Der Versicherer kann grundsätzlich erst nach Anzeige des Schadens und Ablauf eines Monats mit Wirkung gegenüber dem Gläubiger zahlen; hat dieser sein Grundpfandrecht beim Versicherer angemeldet, ist grundsätzlich seine schriftliche Zustimmung erforderlich. Deshalb verlangen Banken bei Immobilienfinanzierungen regelmäßig einen Nachweis über ausreichenden Gebäudeversicherungsschutz.

Phase 4: Sie renovieren selbst? Diese Pflichten kennen die wenigsten

Wer nach dem Kauf umbaut, wird zum Bauherrn — mit eigenen Risiken und einer echten gesetzlichen Pflicht.

• Bauherrenhaftpflicht: Sie haften für alles, was auf der Baustelle passiert — vom herabfallenden Ziegel bis zum Sturz in die offene Baugrube. Bei kleineren Vorhaben ist ein Teil davon in der Privathaftpflicht enthalten, allerdings nur bis zu einer bestimmten Bausumme. Prüfen Sie diese Grenze in Ihren Bedingungen, bevor Sie eine eigene Police kaufen.
• Bauleistungsversicherung: Sie deckt unvorhersehbare Schäden am Bau selbst, etwa durch Sturm, Starkregen, Vandalismus oder Diebstahl fest eingebauter Teile.
• Feuerrohbauversicherung: Für Anbauten üblicherweise beitragsfrei in der Wohngebäudeversicherung enthalten — nachfragen und schriftlich bestätigen lassen.

Die Pflicht, die am häufigsten übersehen wird: Wer private Bauarbeiten mit Helferinnen und Helfern ausführt, wird gegenüber der BG BAU zum Unternehmer nicht gewerbsmäßiger Bauarbeiten. Das Bauvorhaben muss grundsätzlich binnen einer Woche nach Beginn gemeldet werden. Versicherungsschutz besteht nicht nur für bezahlte Beschäftigte, sondern grundsätzlich auch für unentgeltlich mithelfende Freunde, Verwandte oder Nachbarn, wenn sie arbeitnehmerähnlich tätig werden. Reine Gefälligkeitsleistungen im engen Familien- oder Freundeskreis können dagegen vom gesetzlichen Versicherungsschutz ausgenommen sein; entscheidend sind Umfang und Umstände der Hilfe. Für 2026 rechnet die BG BAU mit einem fiktiven Arbeitsentgelt von 15,82 Euro je versicherter Helferstunde und einem Mindestbeitrag von 100 Euro; ihr Beispiel für 200 Helferstunden ergibt 242,65 Euro. Bauherrinnen und Bauherren selbst sowie Ehe- oder eingetragene Lebenspartner sind nicht automatisch gesetzlich unfallversichert und können sich freiwillig absichern.

Phase 5: Übergabe und Einzug

• Hausratversicherung anpassen: Melden Sie den Umzug rechtzeitig. In der Übergangszeit gilt der Schutz üblicherweise für einige Monate in beiden Wohnungen — die genaue Dauer steht in Ihren Bedingungen. Prüfen Sie zugleich die Summe: Im Haus ist meist mehr Fläche und mehr Inventar zu versichern als in der Mietwohnung. Wie man die Summe richtig ansetzt, zeigt Hausratversicherung: Was ist versichert?; die Abgrenzung zum Gebäude klärt Hausrat- oder Wohngebäudeversicherung?.
• Privathaftpflicht aktualisieren: Als Eigentümer eines selbst genutzten Einfamilienhauses ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht meist in der Privathaftpflicht enthalten — inklusive der Verkehrssicherungspflicht, also Winterdienst und Wegesicherung. Vermieten Sie eine Einliegerwohnung, brauchen Sie in der Regel eine eigene Police.
• Öltank oder Flüssiggas? Dann ist eine Gewässerschadenhaftpflicht Pflichtprogramm — austretendes Heizöl gehört zu den teuersten denkbaren Privatschäden.
• Zählerstände und Fotos: Dokumentieren Sie den Zustand bei Übergabe. Das hilft später bei jedem Streit über die Schadenursache — etwa bei einem Wasserschaden.

Was Sie beim Hauskauf nicht brauchen

Ehrlich bleibt ehrlich: Nicht jede angebotene Police ist sinnvoll.

• Rechtsschutz für den Hauskauf funktioniert nicht. Bau-, Kauf- und Finanzierungsstreitigkeiten rund um Immobilien sind in praktisch allen Tarifen ausgeschlossen — Details in Rechtsschutzversicherung: Sinnvoll oder rausgeworfenes Geld?. Wer erst nach dem Kauf abschließt, ist für den bereits entstandenen Konflikt ohnehin nicht gedeckt.
• Restschuldversicherung statt Risikoleben ist selten die günstigere Lösung — siehe oben.
• Doppelte Elementarpolicen: Der Baustein gehört in die bestehende Gebäude- und Hausratversicherung, nicht in einen Extravertrag.

Ob Sie die geerbte Police behalten oder in der Monatsfrist kündigen sollten, hängt vom konkreten Bedingungswerk und vom Objekt ab — und die Frist läuft. Auf Versipedia finden Sie Expertinnen und Experten für Gebäudeversicherungen in Ihrer Nähe — oder Sie starten mit der kostenlosen Bedarfsanalyse.

Quellen und weiterführende Informationen

• § 95 VVG — Veräußerung der versicherten Sache: gesetze-im-internet.de
• § 96 VVG — Kündigung nach Veräußerung: gesetze-im-internet.de
• § 97 VVG — Anzeigepflichten: gesetze-im-internet.de
• § 1128 BGB — Gebäudeversicherung und Grundpfandrecht: gesetze-im-internet.de
• § 192 SGB VII — Anzeigepflichten der Unternehmer: gesetze-im-internet.de
• BG BAU — Pflichtversicherung für private Bauvorhaben: bgbau.de
• BG BAU — Beitrag für private Bauvorhaben (Werte 2026): bgbau.de
• GDV — Starkregen nach Gewittern: 41 Prozent der Wohngebäude ohne Elementarschutz (05.06.2026): gdv.de
• BaFin — Restschuldversicherung: bafin.de

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Fristen und Rechte ergeben sich aus dem Gesetz, der konkrete Deckungsumfang immer aus Ihren Versicherungsbedingungen. Stand: August 2026; die politische Debatte um eine Elementarschaden-Pflichtversicherung war zu diesem Zeitpunkt nicht abgeschlossen.